哈尔滨鼓励开发商降价卖房，背后的原因是什么？

近日，据媒体报道，哈尔滨即将出台 " 十四条 " 楼市新政，明确鼓励房企让利于民，采取打折促销以及团购等方式销售新建商品房。消息一出，就迅速传上了热搜。

为什么哈尔滨会鼓励开发商让利于民？ 它会成为一种常态吗？天下苦高房价久矣。

哈尔滨为何鼓励让利于民

哈尔滨鼓励开发商让利于民，到底是因为什么原因？

人口和供求关系都能影响房价。哈尔滨敢于站出来呼吁降价，无疑是受到了这两个方面的影响。

就人口方面而言，东三省的人口一直是净流出的，哈尔滨也不例外。根据哈尔滨统计公报的数据显示，在 2013-2018 年，哈尔滨户籍人口减少了 35.8%。这还不包括流动人口的流失。

大量人口的流失，使得哈尔滨楼市没有了足够的购买力来支撑。

但另一方面，哈尔滨却在加速卖地的过程。根据诸葛找房数据显示，2019 年，哈尔滨共成交了 62 宗土地，而截止今年 11 月，哈尔滨已经成交了 98 宗土地。目前哈尔滨楼市去库存周期已经达到了 23.1 个月。就算不再新推楼盘，哈尔滨现有楼盘也要差不多两年才能卖完。而在 2020 年 8 月，哈尔滨新房房价同比下降了 10.09%，新房销量同比下降 50.28%。以哈尔滨今年的房屋销售情况来看，未来的去库存周期很难降下来。

数据来源：哈尔滨国土局；整理：诸葛找房

一边是不断流失的人口，另一边则是不断上涨的土地成交量，这就难怪哈尔滨要着急了。因为抛开房价不看，去库存周期长了会带来一个致命的问题，根据自然资源部在 2019 年 4 月的通知，住宅用地去库存周期超过 36 个月，地方政府应该停止供地。

不能停止供地。

对哈尔滨来说， 债务问题已经成为悬在哈尔滨头上的利剑，以至于哈尔滨不得不通过卖地来筹措收入。

2019 年末，黑龙江省地方政府债务余额 4748.6 亿元，而哈尔滨就占了将近一半，达到 2131.2 亿元，由于近年来当地经济发展不如预期，使得哈尔滨面临很大的偿还压力。哈尔滨的债务余额已经超过了一般公共预算收入的 5 倍。

据专家统计显示，早在 2011 年一 2013 年，哈尔滨债务每年还款本金就在 42 亿元以上，年还款利息基本在 14.4 亿元左右，每年还本付息都在 56.4 亿元。但哈尔滨的债务规模在此后不断扩大，到了 2020 年，由哈尔滨国资委控股的哈尔滨投资集团在一年 1 年以内需偿还的短期有息债务规模就达到了 184.42 亿元。

图片来源：哈投集团主体与相关债项 2020 年度跟踪评级报告

与哈尔滨投资集团同为哈尔滨国资委控股的哈尔滨城投，在 2019 年出具的债务报告中透露了一个事实，2018 年哈城投收到了哈市财政局下拨的 35 亿用来偿还债务本金。当年哈城投用于偿还债务的利息大约在 1.12 亿元，而公司的净利润基本上来自于政府的补贴。

图片来源：哈尔滨城投 2019 年度跟踪评级报告

帮忙提供信用额度、每年给予巨额的财政支持，这基本上就是地方政府能力范围内做到的极致。

以往这一套能行得通，是因为政府用预算内的资金收入来解决民生事宜，而通过卖地的方式筹措收入来支持下属城投公司，用投资来拉动经济。但今年地方债市场的连续暴雷，包括永煤、华晨事件的影响，连累市场上的多只债券出现暴跌，使得债券市场未来的发展蒙上了阴影。

随着时间加剧，债务成本，或者说是信任成本会让人越发难以忍受，这就迫使市场上有眼见的主体，开始筹措资金，准备应对接下来不断升高的债务成本。只要缓过这一阵，证明了自己的偿债能力没有问题，在中央的治理下，债务成本又会回到正常的水平。

苏宁筹集了几十个亿，来回购自己的债券，哈尔滨通过鼓励卖地来筹措资金，他们都在进行各自的准备。如果地方政府未来仍然想靠投资来拉动经济，他们不可能放弃债券市场。

债券市场动荡，哈尔滨政府也必须早做打算，这才导致降房价去库存变成了哈尔滨不得不做的一件事情。

部分参考资料：

1、《哈尔滨 2019 年统计年鉴》，哈尔滨统计局

2、《哈尔滨市地方政府融资平台风险预警研究》，哈尔滨商业大学

3、《哈房地产限购政策对地方政府债务规模的影响研究》，西南理工大学

4、《哈投集团主体与相关债项 2020 年度跟踪评级报告》，大公评级

5、《哈尔滨城投 2019 年度跟踪评级报告》，大公评级

图片来源：视觉中国

出品 /ZAKER 房产频道

文 / 李吉行