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　　阜阳，位于安徽省西北部，全市总面积10118.17平方千米，下辖3区、4县、1市

　　阜阳，位于安徽省西北部，全市总面积10118.17平方千米，下辖3区、4县、1市。城市定位而言，与宿州、淮北、蚌埠、菏泽四市同属中原城市群东部承接产业转移示范区内。

　　人口层面，2019年年末全市户籍人口1077.3万人，据抽样数据常住人口825.9万人，总人口居全省第一，但常住户籍人口比为0.77，约25%的人口超250万人外流。

　　经济层面，2019年全年GDP为2705.0亿元，总量不及合肥1/4，论人均GDP，又不如亳州、六安这几座经济总量排名倒数城市。从格局来看，又是典型的“强县弱市”格局，下辖太和县、颍上县、临泉县等三县GDP总量占全市近半数，市辖三区仅27%。

　　城市交通是阜阳近年来一大亮点。京九铁路纵贯境内，与漯阜、青阜、阜淮铁路一起，使阜阳成为五路交汇、八线引入的全国六大路网性铁路枢纽之一。随着郑阜高铁、商合杭高铁的通车，对阜阳加速融入长三角一体化发展有极大推动作用。

　　统计局数据显示，2016-2018年属于楼市高速增长期，尤其是2016年，商品房成交面积达663万平方米，同比增长88%，近乎翻番，2017-2018年均保持20%以上的增幅，2019年同样保持稳中有增态势，商品房销售面积1144.0万平方米，增长9.3%阜阳领导班子。

　　从房价变动情况来看，整体房价稳步上行，2017年达阶段性高点6649元/平方米之后，出现了后继乏力的现象，2018年小幅微降2%，2019年持稳在6652元/平方米。

　　2019年7月，随着城南华润阜阳中心首开便取消绑定车位的规定，同时开盘价格显著低于同类产品200-300元/平方米，阜阳市场开始步入下行区间。

　　2020年3月售楼处陆续开放，迎来一波放量，5-6月市场显著下滑，“金九”表现同样不佳，10月城南部分楼盘推出了较大的折扣，降价跑量，整体城南房价由“9”字头跌至“8”字头，部分项目折扣低至85折。

　　新入市的阳光城、石榴集团、高速地产等项目基本都采取了低开策略，开盘基本在8000元/平方米左右，不过首开当天去化均不足100套，市场整体去化不佳，下行压力加剧。

　　目前阜阳的总体发展规划为“东控、西拓、南进、北优”：东控为以岳家湖为中心，推进颍东新城发展；西拓为加强祥源文旅城、西湖新区安徽涡阳特大杀人案、职教园区等建设；南进为重点推进城南新区一期以及高铁片区建设；北优则是重点发展泉河两岸生态经济示范区、泉水湾湿地公园、祥源颍淮生态旅游开发以及循环经济园区等。

　　2018年3月，安徽省阜阳市阜南县出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见（试行）》，其中对二套房、三套房进行了限售规定，为阜阳市首例。《意见》规定，阜阳市阜南县居民在县里名下已有二套住房阜阳领导班子，购买第三套（及以上）商品住房后5年内不得上市交易，非阜南县户籍居民在县里名下已有一套住房，购买第二套（及以上）商品住房后8年内不得上市交易，起始时间以购房人缴纳契税时间为准。

　　2019年以来阜阳房地产政策整体趋稳，由防“防大涨”向“防大跌”转变：2019年2月阜阳国土资源局挂牌出让的5宗土地阶段性取消限价，2019年10月虽未出台明确政策，但部分楼盘已出现网签备案低于物价备案95折将影响网签备案。

　　步入2020年以来，政策面延续“房住不炒”，2020年8月4日，安徽省阜阳市住房公积金管理中心发布了关于落实住建部等国家部委有关住房公积金政策的通知，对住房公积金个人住房有关政策进行调整，其中包括停止向购买第三套及以上住房的职工受理和发放住房公积金。此外，缴存职工第二次申请住房公积金购买普通自住住房的，首付比例不得低于50%阜南好人名单，利率不得低于同期首套住房公积金个人住房利率的1.1倍。目前阜阳购房首套20%，利率5.88%，二套30%，利率6.37%。

　　城南板块为城市发展新中心，区域内交通便利，配套醇熟度不断攀升，品牌房企扎堆，客户认可度颇高，为改善聚集区。步入2020年下半年以来整体去化转淡，标杆项目华润阜阳中心10月大促，享受8个点优惠，月去化在200套左右安徽涡阳特大杀人案，融创淮河壹号定位高端，10月去化84套左右，而新入市的阳光城、石榴集团、高速地产等项目基本都采取了低开策略，开盘基本在8000多元/平方米，不过首开当天去化均不足100套，市场观望情绪浓厚。不过总体来看，区域各盘销售相对平均，有2-3个流量盘主导。

　　颍泉和颍东发展较为极端，区域内依托单个红盘主导，单盘销量在区域占比高达50%以上，其余楼盘贡献度相对偏低。具体来看，颍东板块集交通、商服、产业、文娱为一体的城市东部副中心和综合性生态宜居新城，区域内东湖世纪城为标杆项目，千亩大盘，自建学校，分七个住宅片区开发，项目均价略高于周边同类产品400-500元/平方米阜南好人名单，2019年月均去化可达400-500套，疫情之后月均去化也维持在100-200套。

　　城南新区占据房价高地，基本可以吸纳阜阳“三区四县一市”的高端置业客群，客户主要来自于颍州老城、临近郊县的临泉和阜南，占比在80%以上，颍州和颍泉客户合计占比在10%左右。以城南区域的融创淮河壹号为例，高层产品郊县乡镇客户占比可达30-40%，洋房主要客群集中在老城改善。

　　颍泉和颍东以地缘性客群为主，主要吸附本地和临近郊县，譬如颍泉可吸附太和县客群，颍东可吸附营商县和亳州的立新县客群。以颍东的东湖世纪城为例，客户主要以本地地缘性客群为主，占比在80%以上；而颍泉区的中梁山河甲地客群主要来自于颍泉老城，占比在90%以上，郊县客群相对较少。

　　从客户产品偏好来看，刚改客户青睐110-120平三房，满足一步到位需求，150平以上面积段因总价过高，去化存在压力。同时学区也是客户置业首要关注因素之一，中梁山河甲地学区溢价可达到1000元/平方米，成交量依旧好于周边竞品。

　　当前，城南片区项目普遍降价，客户观望情绪较为浓重，尤其是改善客群，成交周期会延长，不过若房价整体维稳，这部分改善需求仍有进一步释放的空间。

　　从CRIC监测数据来看，2015-2018年阜阳涉宅用地成交量稳步增加，2018年达历史高点2764万平方米，2019-2020年迎来稳步回调期，2020年1-10月涉宅用地成交量也已突破1019万平方米，较2019年同期大幅下降了35%。不过伴随着品牌开发商的进驻，成交楼面价波动上行，2020年前10月已达2058元/平方米。

　　整体土拍市场显著“冷热不均”：颍州区为热点板块，土拍市场相对较热，品牌开发商集中拿地，2019年两宗地王均属于该区域，一宗为2019年3月11日，弘阳地产以759万/亩拿下处于经开与城南板块交汇处的[2018]-111地块，刷新阜阳目前最高单价，成为万众焦点，同时案名也已正式向外公布——弘阳府。一宗为2019年3月21日，宝星置业702万元/亩摘得阜阳颍州区[2018]-124号商住用地，溢价率37.6%，成交楼面价4050元/平方米，亦是阜阳第二宗700+万元/亩地块。2020年城南区域土拍热度不减，11月6日阜阳领导班子，碧桂园以759万元/亩成功竞得融创淮河壹号北侧限价地块，还需配建4100平方米安置房。土地市场竞争激烈主要源于城南可供竞拍的土地量相对有限阜阳商厦领导名单，相较而言，颍东和颍泉空地较多，土地市场较为冷淡，流拍现象普遍。

　　当前阜阳楼市基本处于前期需求透支后市场稳步下行期，一方面经历了2016年下半年以来房价“翻番”，加之棚改货币化推动，已有一波刚需和改善置业需求释放完毕；另一方面，2020年以来“解绑车位”、“降价潮”等现象层出不穷，也说明整体阜阳楼市正逐步从“卖方市场”向“买方市场”转变，短期内客户的观望情绪还是比较浓厚，购房周期也有延长的趋势。此外，阜阳作为人口输出大市，今年也并没有较为显著的“返乡置业”现象，也从侧面说明了疫情之后，整体购买力相对乏力的事实。

　　此外，值得关注的是，目前阜阳品牌房企竞争格局还是比较严峻的，一是目前招拍挂净地价格较高，但售价上涨乏力，也使大型房企利润空间相对有限；二是城南区域品牌房企项目扎堆，3公里内20个楼盘在售，产品同质化现象较为严重，后期去化承压。

　　主力户型：3室2厅1厨2卫123平方米；4室2厅1厨2卫142-144平方米；4室2厅1厨3卫162平方米

　　项目去化来看，疫情之后整体销量不及疫前，“金九银十”推出特价房源活动，优惠力度在2-3万元/套不等，加速项目去化安徽涡阳特大杀人案，10月去化约84套，在区域内名列前茅。

　　从客群结构来看，高层产品乡镇客群占比较大，达到了30%-40%，而洋房产品主要是老城区改善客群购买。

　　项目营销方式，本身自建渠道和全民经纪人，并未与分销合作，全民经纪人奖励机制为高层税前1万元/套，洋房税前3万元/套。从成交效果来看，目前自建渠道成交客户占比在40-50%，自然到访客户占比在30%-40%，老带新全民经纪人客户占比在10%-30%。项目工作日一天到访量为40组，自然到访与自建渠道占比各一半。目前来看，客户普遍偏好125平洋房产品阜阳领导班子，总价在150万以上的大面积高总价洋房去化难，月供压力大于首付。

　　主力户型：3室2厅1厨1卫96平方米；3室2厅1厨2卫105-131平方米；4室2厅1厨2卫129-139平方米；4室2厅1厨3卫150平方米

　　项目去化来看，2019年月均去化在400-500套，疫情之后的2020年销量显著下滑，月均去化仅为100-200套，究其原因，一方面购房需求经历了前期释放，迎来了阶段性瓶颈期；另一方面目前在售八区产品面积段普遍较大，高层在130-150平不等，洋房在129-180平不等，总价偏高，月供明显超出了刚需客群的承受范围阜阳商厦领导名单，目前来看刚需购买者的总价天花板在100万，110-120平面积段产品适销对路。从客群结构来看，客户主要以本地地缘性客群为主，占比在80%以上；拓客手段上，项目与本地分销合作阜南好人名单，分销成交占比在20%左右。目前案场到访以约访客户为主，自然到访一天仅为2-3组。

　　主力户型：3室2厅1厨1卫87-95平方米；3室2厅1厨2卫105-120平方米；4室2厅1厨2卫130平方米