北京楼市：望京内部分化严重千万别乱买

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　提问：目前想在望京购买一套700-800w之间的两居室房子，望京西、望京南、或者望京更北一点不知道如何选择这几个地段，这个价位合适的开发商有哪些？大的开发商房价都在千万以上，还有就是除了望京地段还有别的地段合适吗？例如双井等？是优先考虑交通还是户型朝向或者开发商？

　　回答：望京内部的住宅产业也是分化巨大，以地铁站划分比较清楚： 望京南：以淘老破大最适合，商业配套交通都不错，不是顶尖但足够成熟； 阜通：商业更丰富，物业较少，望花路等社区淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大； 望京：望京最成熟的内部区域，老破大较多，属于稳妥的选择； 望京东：地铁口没有盘，主要在soho四周，其中橄榄城国风北京等属于标杆盘，宝星，慧谷等次新房存在淘笋机会，soho周围也是目前望京最繁华的综合区域； 东湖渠：安静适合住家，商业配套等及格，以西面几个次新楼盘为标杆存在淘笋机会，利泽等老小区偶尔会出老破大存在机会。 望京西：断头路，主干道堵塞，回迁老小区居多，属于较差区域； 还有一个没有地铁的小区域 建议看下 澳洲康都、首开知语城、北京香颂、慧谷阳光。 双井可以看下 苹果社区南区、天之骄子 优先考虑交通

　　提问：房姐好！本人有个名额计划购房纯投资，房价在1000-1500左右，1.请问哪些板块小区未来成长空间更好？2.望京橄榄城100方左右南向两房1150万与双井首城国际南北向3房1480万哪套房未来成长空间更好，都是中高层。3.北上广深本轮房价北京涨幅最差，后续情况怎样？谢谢您！

　　回答：望京和双井都在选筹范围内，但这两个板块的作用是完全不同的，望京产住结合，天花板高，成长性好，这个区域特点就是次新盘涨幅居高，橄榄城、东湖湾、保利中央公园 都是领涨盘，大多是改善群体，不缺接盘侠。 双井是一个宜居的生活板块，就是CBD的后花园，位置好配套成熟，成长性一般，但是风险很低。这个板块的 首城国际、乐城国际、富力城 都不错 能持有8年以上建议看望京，否则就稳一点看双井 北京一直是政策在压制，限购全国最严，在这种高压状态下涨幅也不算低，可见背后的购买力有多强，深圳上海都出了新的限购政策，都被按住了，大概率要横盘一段时间，北京这一轮基本没有加码新的政策，未来大涨肯定不会，一线城市都不会出现大涨了，毕竟要维护“住房不炒”，但是北京的暗涨是一定的，是由城市的吸引力和刚需的购买力决定的。

　　提问：房姐好，新人首问，马甸附近投资兼自住房产，不考虑西城学区房，400万左右房产，朝阳海淀选哪个片区好？健翔桥东附近一直房价没起来，安华西里看了看觉得还可以，小西天觉得性价比不高，请房姐指点，谢谢

　　回答：首选朝阳，海淀选择范围太小。健翔桥涨幅非常低，不要碰了，地段本身就没有优势，安华西里还可以，还有华盛家园也可以淘下，小西天周围大多是公房社区，没有什么品质特好的小区，房子密度高，没有年轻人聚集，都是老人，没有产业的发展空间，不建议买。还可以向西边看下 例如 惠新西街

　　回答：3年前 南京公认比合肥更强 2020年，你要说合肥可以正面对抗南京，大家也不会觉得太多不同意见。 合肥有高薪产业，腹地人口更多，环境开放吸引人口。 南京依靠传统企业，城市结构还没有转型，未来的战斗力反而不如合肥。 合肥刚涨一轮，南京刚开始启动，这是南京目前最大的优点。 南京适合深耕本地客玩法。

　　提问：房姐老师端午节快乐！ 安徽安庆人，在合肥上班，合肥已经有一套，手上还有不到150万，适合现在买南京吗？还是杭州？

　　回答：合肥去年入手的话涨幅是很好， 现在入手会很困难。 去年12月我们推荐南京的时候，还没有明显表现。 春节后到现在，现在部分标杆次新有了20%涨幅。 不过政策困难重重，很难适应大多人的建仓条件； 南京价格没有拉开，除了河西，缺少共识地段。 南京买房，适合两类情况： 对本地楼盘熟悉度足够高，资深老司机总能挖到笋盘； 资金充裕（一般500以上），3张以上房票，有能力多套打新。 如果没有以上条件，可以去杭州，杭州的灵活度更高。

　　提问：新人首问。房姐好，最近在打算上车金融街学区房，京畿道小区。40平左右，目前业主要到小区历史最高价880左右。咬咬牙不是不可以。目前没孩子，一个是担心长期持有单价这么高的房子，前途迷茫，再一个不知道未来学区变化，会不会带来巨大的损失。想听听房姐对于上车这种高单价核心区老破小的看法。

　　回答：没有孩子就别考虑学区，提前买入没有好处，如果还是家庭大部分资金，心理压力会很大，完全没必要，不如考虑一套投资标的，持有3-5年，未来有小孩再做计划，可进可退更合适。学区热点来的快去的快，特别是老破小纯学票，除非刚需立马使用，否则不建议买。

　　提问：房姐老师 准备交房了 开发商当初承诺的小学不能读了 被统筹到一个很差的小学 这一周也争取到了 jyj kfs 业主 几方会谈 jyj态度强硬 没有商量余地 后面还有什么办法吗 拉hf有用吗 要不要起诉开发商

　　回答：起诉开发商没有太多作用 最高指示：团结一切可以团结的力量 如果开发商不是恶意，尽量拉拢 业主找有力组织者，统一中心思想＋诉求表达方式＋口号 游兵散勇，和正规军的战斗力不是一个维度 当然，如果做好选筹赚钱 和押注学区，讨论哪个学校好 也不是一个维度

　　提问：房姐，你好，我们目前2500左右，不考虑融资，主要想买一个改善+投资的房产，5年内出租不居住，5年后可能会居住。目前主要考虑次新楼盘和四居及以上户型。目前主要对比新北苑和来广营地铁周边。想问一下：1.望京区域看您已长期推荐，我们也认同，新北苑区域未来发展如何，之前价格下跌目前反弹，但已经规划成熟，发展潜力如何，未来看是否能保值？2.自我感觉来广营位置好于新北苑区域，但新北苑单价和面积更有优势，交通方面不太考虑，按照我们的预算，从我们短期出租，长期自住+保值角度哪个更合适？

　　回答：1. 新北苑就是一个比较新的居住板块，填补中产对高品质和良好居住体验的需求，它的价值还是依附在朝阳的产业区，距离最近的也就是望京板块了。望京的产业发展还是非常不错的，持续看好，所以新北苑保值来说，跟上大盘没有问题 2. 你的理解基本正确，随时中关村朝阳园北区的落地，来广营的地位会提升，长期看会直接影响板块的价值。你是长持10年以上入手望京 来广营才是正确的选择

　　提问：房姐老师。请问一下，外地人，苏州有购房资格，苏州工作，现在适合在苏州买房吗？多少价位的合适？有推荐的区位吗？之前看过文章，推荐限价新房。有没有推荐的楼盘呢？

　　回答：苏州现在市场很冷，从自住角度来说，现在是不错的入市时机，投资的话还可以再等一等。金鸡湖一圈，还有吴江的太湖新城板块。都可以去参与 现在对于买房时机大家要注意的是： 一是回避牛市末端，那就是限购、限贷、限售政策刚开始收紧的时候。 二是比较好的买入时机，就是静淡市一、二年后房价已经稳定，二手房成交量开始放大的时候。关注刚需进场，刚需是最真实的需求，他们能接受的价格就是底价。 三是顺势而为。如果政策也鼓励买房，比如有去库存和放松限购限贷，那要加快买入。如果政策温和中性，比如今年的工作报告里没说房住不炒，但也没有提满足居民合理住房需求，那可以更从容一些。 另外，有些朋友是要买房结婚、孩子入学，这种属于有时间窗口限制，刚得不能再刚的需求，那就只能按照自己的计划来了。

　　提问：您好，我在石景山已经有一套房，现在打算在郊区再买一套，一是积分落户，二是投资保值，目前手头有200万现金，打算买三百万左右的房子，有推荐的吗？看过大兴天宫院的次新还有枣园，还有亦庄，没想好买哪里，麻烦推荐一下，多谢，还有一个更冒险的方式，把石景山的也卖了，大概四百多万现金，买进东西海一老破小学区住不上的那种，然后在远郊再买一小的积分落户，这个方案是不是太冒险了？求解惑，知识星球已付费

　　回答：现在学区政策这么不稳定，肯定不投东西海老破小啊。 如果石景山的房子不自住，还款能力也不错，可选择激进一点，否则就保守一点，200首付买一套小标的。 板块选择上以大红门、亦庄、旧宫为主，楼盘可以看看 保利茉莉 林肯公园 朗润园 鸿坤理想城* 等

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