2023年太原楼市10大预判

　　今天是元宵节，先祝大家元宵节快乐，然后来聊一下我对2023年太原楼市的10大预判，跟2022年的10大预判一样，我会挂在精选位置，明年的时候再来一次总结。

　　今年的政策很明朗了，就是要救楼市，而且口罩的影响暂时消除了，其实经过这两年的反复折腾，高层也明白楼市的一切问题只能靠楼市自己解决，就是所谓的“一涨解千愁”。

　　从政策力度上看还是保有底线的，松限购、降首付、降利率都是常规动作，而且今年房贷利率的调整跟各地的房价挂钩，其实也是一种底线，意味着从今年的四个季度来看，房贷利率可能降，也可能随时回调。

　　政策的效果说实话一般，但是架不住持续宽松，温水煮青蛙似的，从某种层面来看，政策只需要充当一个持续宽松的背景板，传递信心即可，楼市自有供需关系自动调节。

　　因为对于集团化运营的品牌房企来说，投资缩表的趋势不会一下转变，而且就算是转变，也会先从一线和强二线开始，太原相对比较滞后。

　　更重要的是地价的博弈，从去年城投拿地的情况来看，地价不降反增，对于房企来说算账成为最大的问题，以前冲规模的时候可能会选择牺牲利润，但是现在都很现实了。

　　对于太原这种城市，除非是很高的净利率，否则不会贸然拿地，更多的房企倾向于选择轻资产的代建模式，比如金茂、金地等。

　　从ZF的角度肯定要依靠卖地的，要不然也不会一开年就开土地推介会，一口气推出68宗地，但是这些地块能不能拿对于房企来说是要仔细研判的，合适了才会拿。

　　最后再提一点，土地市场的平淡是一把双刃剑：一方面代表了房企对于太原楼市的审慎态度，另一方面意味着住宅市场新增供应不足，倒逼房价结构性上涨。

　　去年太原楼市正式进入保交付流程的项目其实不多，正儿八经被接手的也就是恒大的森林海改名林语天境重新销售，还有就是恒大御景湾、檀溪郡被中铁十二局接手重新销售。

　　至于说其他同样需要保交付的泰禾、融创、富力、宝能等则是各有各的情况，比如有些项目没货了，有些项目涉及到商业体量太大的问题。

　　总的来说保交付的逻辑就是利用剩余货值来盘活项目实现销售收益最后用在交付上，这其中涉及到多方谈判，就算谈判顺利要实现快速销售也不是那么容易的事儿。

　　先声明一点，这里的楼市是指新房＋二手房，之所以说回暖不是因为今年会有多好，实在因为去年基础太差。

　　2022年第二、四季度因为口罩的原因诸多影响，地市购房者来太原看房也各种不便，对于楼市来说是很大的打击，今年这些制约因素都有所缓解，没有理由不向好。

　　政策面的宽松也是利好因素，包括20%首付和3.8%的首套利率，尤其是20%首付，说起来就是个加杠杆的动作，但是多少能产生一些效果。

　　我之前在直播的时候说过2023年的三大关键词：宽松、筑底和分化，筑底就是形容今年的楼市，其实还是一个信心不断恢复的过程。

　　去年新房的成交量不足400万㎡，数据惨的一批，除了市场原因之外，还有供应不足的问题，一些房企宣布暴雷，一些项目货量不足，导致部分需求流入二手房市场。

　　今年新房市场缺货的问题会更加严重，虽然市场面会有所回暖，但年度成交量同比去年能回正已算是侥幸了。

　　上面是去年TOP10项目的销售情况就能看出来，排名靠前的龙城金茂府、紫雲府、保利西湖林语、保利天珺一期等都面临着货量不足的问题，而且全新面市的新盘寥寥无几，这就导致一种很明显的供需失衡（供不应求），新房市场加速向存量市场迈进。

　　这个是很明显的趋势，首先是交付的确定性，很多人出于安全性或者即时居住或者即时上学的需求选择了看得见摸得着的二手房；

　　其次就是前面提到新房供应不足，相反的，二手房却是供应充足，尤其是清零行动之后，大量的二手房流入市场。

　　去年二手房成交量同比上涨17%，市占率由2021年的25%提升到2022年的40%，今年有望跟新房市场相齐平或者反超。

　　还有就是价格较低，去年二手房市场销售均价在10113元/㎡，相比较新房均价还是低的，各个单价段也有一些可选性。

　　今年涨价的现象会进一步向少数热销的刚需刚改项目蔓延，尤其是货量不足或者没有竞品的一些项目，比如中海寰宇时代三期和万科翡翠东第。

　　也就是结构性涨价，但是整体均价预计变化不大，我经常说的均价能反映出的问题有限，比如10500的精装变成了9500的毛坯，城市均价降了1000，实际上项目价格并没有降。

　　当然，以上指的是还能正常销售的央国企、混企以及极少数靠谱的民企的情况，已经暴雷的房企或者出现长时间延期交付的项目还是会延续降价节奏。

　　太原楼市南强北弱的格局已经很明显了，以南内环作为南北城的分界，去年TOP10项目除了中海国际社区之外均位于南城，热销板块主要集中在环西南、综改区、朝阳、龙城大街和南站。

　　今年结合板块货量情况来看，综改区货量充足，仍旧是刚需热门板块，中海寰宇时代也是今年销冠项目的大热门。

　　其次是龙城大街，有热销楼盘星河湾、金地卿云台等；环西南板块煤气化的学校问题今年会有进一步的答案，同时还有保利璞悦新项目入市，也会是热点板块。

　　分化这个词从去年说到今年，总体就是这么个情况，房企端差距越来越大，靠谱央企项目和暴雷房企的项目形成了鲜明的对比，前者售楼处人潮涌动，后者售楼处可能冷冷清清，前者即便涨价仍旧受追捧，后者降价可能效果也不大。

　　价格的分化也很明显，目前太原新房市场要不1W以下的刚需，要不1.5W以上的改善，中间价位可选择的不多，地段好一点的也就是南站的万科项目，这也是万科翡翠东第近段时间卖得好的原因。

　　最典型的就是豪宅改善化，目前几个号称豪宅的项目早已经降级为普遍改善了，跟以前豪宅的交付水平形成差距。

　　比保利的项目为例，保利天悦出来的时候很多人可能感觉到降标，说这也能叫豪宅，到了保利天珺的时候，直接2梯4户的产品都出来了，很多人又大呼还是保利天悦品质高，到了保利大都汇的时候同样号称豪宅，但是产品更差了，就是一代不如一代。

　　刚需项目也是一样，跟早期的恒大绿洲、首开国风、保利香槟比起来，现在交付的很多刚需项目差劲多了。