刚刚！国常会+央行出手！房地产3大利好正式落地！

　　11月22日国务院常务会议召开，部署抓实抓好稳经济一揽子政策和接续措施全面落地见效。在会议提出的多项举措中，“适时适度运用降准等货币政策工具”是最受市场关注的内容。

　　按照过往经验，在国务院常务会议“预告”降准后，央行往往在数日内跟进落实。由此，市场对于短期内降准落地的预期大幅升温。

　　四季度经济运行对全年经济十分重要，当前是巩固经济回稳向上基础的关键时间点。但是从10月经济运行情况来看，受疫情反复、外需回落以及房地产低迷等影响，经济虽然继续保持恢复态势，但基础并不稳固。

　　此次会议围绕“抓实抓好稳经济一揽子政策和接续措施全面落地见效”做出了一系列部署。其中，最受关注的便是“适时适度运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕”。

　　“本次国务院常务会议提及降准，释放了宏观政策向稳增长方向加力的信号，有助于提振市场信心，对冲近期疫情升温对经济运行的扰动，助力今年底明年初稳增长保就业。”东方金诚首席宏观分析师王青表示。

　　王青预计，降准有望在一至两周内落地。“回顾2017年以来的历次降准，除2018年4月由央行率先正式公布外，其余12次降准均事先通过国务院常务会议等场合提前做出安排，央行后续跟进正式宣布。”他表示，“由此，我们预计在未来一至两周内，央行将正式宣布降准落地。”

　　中国民生银行首席经济学家温彬表示，在11月15日MLF缩量续作之后，市场对降准的预期原本有所下降。但从此次会议的内容来看，需要进一步巩固经济回稳向上基础，加大金融支持力度，所以继4月之后再次引导降准。他预计，央行应该会在随后几日内宣布，幅度或与4月相同，同样为25个基点。

　　此次会议强化部署了“落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策，指导地方加强政策宣传解读”、“推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼，加快项目建设和交付”、“努力改善房地产行业资产负债状况，促进房地产市场健康发展”等房地产政策。

　　“房地产无疑是当前政策扶持的重点。目前看，民营房企的信用风险是房地产市场问题的关键。”温彬表示。

　　浙商证券首席经济学家李超表示，疫情冲击下，政策核心仍是稳信贷投放、缓解实体部门资金链压力。“宽信用仍是核心政策方向，其中，基建、制造业中长期是主要的信用载体。此外，预计后续地产领域也将成为重要的信贷投向。”

　　“本次降准落地后，12月份5年期LPR报价下调的概率大幅度上升。”王青表示。5年期LPR是房贷利率的“锚”。

　　“除了流动性投放效应外，降准的一个直接作用是降低银行资金成本。叠加9月以来商业银行启动新一轮存款利率下调过程，我们判断12月即便MLF利率保持稳定，5年期LPR报价下调几乎已成定局。”他表示，“从过往来看，2021年12月和2022年4月降准后，LPR报价都在MLF利率保持稳定的背景下实施了下调。”

　　11月23日，《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》正式发布。（更多详细内容：重磅！央行正式发布“金融16条”，全面支持房地产市场！）

　　▲金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。

　　▲支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房首付比例和利率政策下限。

　　▲鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房具体首付比例和利率水平。

　　▲合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房的标准，度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。

　　▲支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。

　　▲项目销售回款应当划入在主融资商业银行或其他商业银行开立的项目专用账户，项目专用账户由提供新增配套融资的商业银行参与共同管理。

　　▲鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。

　　▲对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。

　　▲对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整，相关方都要依法依规、信守合同、践行承诺。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受红星资本局采访时表示，此次政策确立了非常重要的风控制度，即展期政策。

　　严跃进认为此类规定意义重大，首先，展期是金融机构防范违约、防范不良率的重要举措。鉴于房地产市场特殊情况，展期制度在房地产领域应用将加大。通过展期模式，有助于促进金融机构政策稳定、防范金融机构和房企关系恶化，是化解风险的必要性操作。其次，此次展期的年限为1年，客观上也说明，到明年也依然要大力支持房企保交楼工作。各类金融机构要理解这个时间点的设置，用足用好政策，主动扶持房地产企业的保交楼工作。

　　此外，严跃进分析称，此次政策在既有专项借款基础上，还创设了一种新的保交楼支持工具，即“配套融资支持”。具体来看：

　　1、配套融资支持的设立前提是，专项借款融资已积极到位、楼盘落实了“一楼一策”、配套融资有明确司法保障。在此基础上，将由相关商业银行或其牵头组建银团进行投放。

　　2、配套融资支持将作为房地产开发的子产品，即商业银行会新设“专项借款配套融资”子科目并纳入管理，最长有3年的资金投放期限，同时不牵涉房贷风险评估和房贷不良率考察等相关内容。

　　3、此类资金的偿还方面，明确了楼盘后续销售款是主要的还贷来源。对于楼盘后续销售款数量不多的，也可以从其他角度明确还款来源。总体上说，后续各地“专项借款+配套融资支持”的体系框架会更加健全。

　　中原地产首席分析师张大伟则对红星资本局表示，此次金融16条的正式公布，很大程度上可以影响部分房企的融资，因而有利于房地产市场环境。但当下房地产市场的问题不仅仅是房企资金链问题，金融机构对房企的审慎管理很大程度上也和房地产自身销售出现问题有关。购房者的信心回归才是楼市真正见底的时候。整体看，金融16条是最近一系列楼市政策里面的一个重磅新闻，对于市场的稳定会起到一定的效果，但具体情况还要看各大银行及金融机构实际执行的情况。

　　在“金融16条”发布的当天，几大国有银行迅速响应政策，相继与多家优质房企进行战略合作，授信额度涉资数千亿！

　　11月23日，中国银行、农业银行和交通银行先后宣布与房企签署战略合作协议，给予房企授信额度。其中，交行率先给予万科、美的置业分别1000亿、200亿授信；中国银行给万科1000亿授信；中国农业银行则一口气与中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团五家房企举行了战略合作协议签约仪式。

　　同日，中国银行间市场交易商协会发文称，已对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，合计支持三家企业发行近50亿元的中期票据，后续将根据企业需求提供持续增信发债服务。

　　据了解，这是自11月8日交易商协会对外披露，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）以来，首批正式落地的对民营房企的发债支持。

　　据中指院统计，截至目前，交易商协会已受理包括龙湖、美的置业、新城、万科、金地等房企的储架式发债申请，合计930亿元。同时，中债增进公司已收到近百家民营房企增信业务意向。

　　11月23日上午，交通银行分别与万科集团和美地置业签署《全面战略合作协议》。根据协议，交行将为万科集团提供人民币1000亿元意向性综合授信额度，将在房地产开发、个人住房按揭、并购、保函、供应链融资、债券投资等领域提供融资。与此同时，交行将为美的置业提供人民币200亿元意向性综合授信额度，将在房地产开发、并购、债券投资等领域提供融资。

　　中国银行与万科集团签署《战略合作协议》。根据协议，中国银行将为万科集团提供不超过1000亿元人民币或等值外币的意向性授信额度，在房地产开发、并购、债券承销与投资、个人住房、保函、供应链融资等业务领域深化全方位业务合作。

　　23日下午，中国农业银行与中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团五家房企举行银企战略合作协议签约仪式，银企各方将利用各自行业优势，整合资源，深化全面合作，按照自愿平等、互利共赢的原则，围绕商品房、保障房、城市更新等重点领域，在房地产开发、个人住房按揭、并购、债券承销与投资等业务方面，进一步加深合作，建立长期稳定的合作关系。

　　据介绍，此次合作，邮储银行将为碧桂园提供不超过人民币500亿元意向性授信额度，授信范围包括但不限于房地产开发、并购、按揭业务、保函、保理、债券投资以及其他形式的资金融通等；以及为购买甲方及其控股、关联的项目公司开发的房地产项目房屋的业主提供按揭授信。

　　刚刚，据财联社消息，11月24日，中国工商银行与万科集团、金地集团、绿城中国、龙湖集团、碧桂园集团、美的置业、金辉集团等12家全国性房地产企业，以总对总方式签订战略合作协议，提供意向性融资总额达6550亿元。

　　根据合作协议，工商银行将围绕房地产开发、个人住房按揭、房地产项目并购融资、租赁住房融资、保函置换预售监管资金、债券承销与投资等业务领域，与相关房企集团开展全方位合作，满足企业合理融资需求。

　　日前在2022金融街论坛年会上，中国证监会主席易会满在“坚持服务实体经济这个着力点”部分谈及房地产指出，当前要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求等。

　　中国人民银行行长易纲也明确表示，房地产业关联很多上下业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。

　　专家普遍认为，房地产业是实体经济，但近些年存在过度金融化的趋势。不过，在“房住不炒”的定位下，房地产业正回归实体经济属性。中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，监管层将房地产视为实体经济，且肯定其对经济健康发展十分重要。对房地产业地位的再明确，将有利于统一思想认识，加大措施实施，尽快修复市场。

　　今年以来，多部门出台税收、金融普惠性政策，降低居民购房成本，支持刚性和改善性住房需求。市场人士表示，这些普惠性政策的实施效果正在显现，有助于提高需求端活跃度，稳定房地产市场预期。

　　据中指研究院统计，当前已有天津、武汉等超20个城市下调首套住房商贷利率下限至4%以下。同时，下调首套住房公积金利率0.15个百分点，5年期以上利率已下调至3.1%。

　　业内人士表示，去年上半年不少城市首套住房利率曾达6%，如今已大幅降低了2个百分点左右，房贷利率处于历史低位，购房成本下降。据测算，如果购买首套住房申请商业100万元，按30年、等额本息还款计算，利率从6%降为4%，1个月可少还款1200多元，30年总共可节省近44万元，减轻了购房者负担。

　　随着一系列的政策密集落地，“保交楼”政策的深入有助于减轻购房者对期房烂尾的担忧，从而提振预期。

　　据住房和城乡建设部监测，10月份以来不少城市新建商品住宅网签成交量明显回升，北京、重庆、厦门、济南、成都、无锡、沈阳等城市新房成交面积环比增加超过10%；个别前期受疫情影响较大的城市，疫情得到有效控制后购房需求集中释放，成交量增幅超过50%。

　　贝壳研究院监测数据显示，10月贝壳50城二手房成交量比9月和比去年同期均有所提高，成交量连续第4个月高于去年同期。50城中天津、成都、大连、石家庄、青岛、厦门等33个城市成交量较上月增加。二手房带看客户量较上月也有所增长，10月贝壳50城二手房带看客户量较上月增长约10%，反映需求端活跃度提高。

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