2022上海楼市：新房热度高二手房降温明年楼市或将好转

　　又到一年的收官日，2022年的上海楼市表现可谓波澜不惊，跌宕起伏。从楼市成交表现来看，一季度市场表现平稳，4、5月市场封零，7-9月呈现出报复性反弹，金九到来而银十爽约，11月后市场开始变冷。

　　不过今年上海新房的表现依然不错，成交量与去年持平。而二手房的成交则受到多因素影响，交易量远远不及往年。作为明年上海新房供应的重要保障，今年上海土地出让面积和金额也是创下新高。

　　年底随着政策端持续释放利好，业内人士普遍看好明年的楼市，那么过去的2022年上海楼市究竟能交出多少分的答卷，我们不妨再来回顾下今年的上海楼市。

　　今年上海的新房市场表现出了相当不错的成绩，根据“网上房地产”显示，今年上海总共新增275个新房项目，总供应达到85876套房源，总供应面积达到960万平米。截止到12月25日，全年上海新建商品住宅成交面积达到1002.37万平米，同比微跌2.5%，新房成交套数约9万套，与去年持平。在下半年市场下行情况下，上海新房依然表现出了十足的韧性。

　　从项目来看，颛桥紫薇花园成为2022年度成交套数和面积最多的楼盘，该盘今年5次开盘，几乎都能做到逢开必清盘。另外，唐镇的超大盘融创未来金融城和临港顶尖科学家社区的中建玖海云天则紧随其后，分别成交18.2万方和17.6万方。

　　从成交前十项目的榜单可以看出，外环外项目几乎占据主导，内环内仅有仁恒海上源一盘，而此前大家认为去化较难的临港新城有三盘上榜，成交套数均在千套以上。

　　今年改善项目一直在支撑上海市场，据中原地产数据获悉，套均总价600万以上每一个区间段和去年相比，占比都高于去年，尤其是千万以上预算新房成交占比达到了近20%，而去年这一比例仅为10%出头。

　　另外，新房市场在年底也呈现出另一番趋势，首先是入围积分普遍下滑，尤其是市区楼盘，入围积分出现断崖式下滑。而很多热门板块例如大虹桥，上半年最高的蟠龙府曾刷出91.22分的高分，而最近开盘的虹桥璀璨时代入围分仅40分出头，而此前一度很热的徐盈路板块虹桥公馆三期意外无需积分即可入围。

　　同时伴随着二手房价格下行，外围区域一二手房倒挂的空间也在逐步缩小，不过市区依然存在价格倒挂空间，由于明年市区新房供应量相当充裕，不排除出现倒挂空间进一步挤压的情况。

　　再来看二手房方面，今年上海二手房成交量近16万套，同比去年降幅约在42%。虽然今年下半年开始，二手房成交量出现反弹，不过上半年受到疫情影响，4-5月几乎没有成交量。另外，今年上半年“三价就低”尚未放松，也限制了二手房的成交量。

　　另外不可忽视的是，今年一二手房成交占比发生了较大变化，新房供应量和成交量都居高不下，也在一定程度上挤压了二手房的市场。今年上海新房有9万套以上的高成交量，高于2017-2020的任何一年，新房在全市的成交占比大幅提升，二手房则应声下降。

　　除了受到外部新房市场打压，二手房自身挂牌量在下半年持续走高，影响最大的要属“老破小”，拥有地段优势的老破小，早些年之所以受到追捧一大重要原因是拥有学区优势，随着学区改革，很多老破小仅存的优势也荡然无存。

　　除此以外，老破小几乎没有太多价值可言，更不具备太多升值的潜力，加上年轻人置业观念发生了较大改变，居住体验差、升值潜力低的老破小自然面临无人接手的窘境。

　　今年上海的土地市场同样值得关注，回顾今年上海全部4批次土拍，共出让涉宅地块115幅，总出让面积达到547.8万方，相比去年3批次供地出让面积453.02万方，增长了20.9%；总出让金额达到2839.5亿元，同比增长约64.7%。

　　总体来看今年集中供地无论是从供应量还是出让金额都相比去年有大幅增长，尽管第四批土拍土地数量骤减到仅有6幅，不过上海还是顺利完成了今年既定的土地出让目标。

　　从今年上海出让的土地来看，市区出让了大量位置不错的优质地块，这在以往都是相当少见的，尤其集中在静安、杨浦、徐汇和普陀等中心城区。

　　另外，大虹桥、闵行等热门板块都有足量供地。除了主城区外，五大新城的供应量占据大部分，尤其是青浦新城，明年预计会有大量新房会扎堆入市。

　　今年上海持续优化了土地竞拍规则，受到疫情及房企“暴雷”等事件影响，上海土地市场为了吸引更多房企参与，降低了入围的门槛。例如在首轮供地开始前修改报名规则，房企只要报名无需打分，即可以参加土拍。另外，参与土拍缴纳的监管账户资金从原来最高130%降至110%，保证金抵消在其中。

　　为了确保公平性，从第三轮土拍开始还微调整了一次竞价环节规则，增加多个随机值，避免出现串通的情况。

　　尽管如此，国企、央企仍然强势，而民营房企拿地意愿依然不高，从今年4次土拍拿地企业来看，上海的土地市场几乎被国企和央企包揽，数据显示，83%地块被国字头房企拿下，这一数据几乎是历年来最高。今年民营房企遭遇资金压力，而实力较为雄厚的国企、央企从中受益，成为上海土地市场主力军。

　　随着房企融资渠道放宽，明年民营房企能否东山再起备受关注。中原地产市场分析师卢文曦认为，上海房地产联动价留给房企足够利润空间，也是房企重要利润来源，上海也是楼市消费力最有韧性的城市，因此，上海土地市场肯定还会保持较高吸引力。

　　当然，市场分化不可避免。比如总价不高，又处于热点板块的地块依然会受到热捧，最后进入一次性报价阶段，拼运气才能拿地的现象仍会发生。另一方面，随着年末诸多政策利好，比如不少房企拿到银行授信，允许增发等等，资金宽裕后补仓需要。

　　尤其像招商、保利等房企，今年开盘项目多，按此推算，上海土储并不充裕。因此，这类房企还会保持较快拿地频率。当然，不少质地优良的民企也获得资金支持，比如万科接连拿到多个银行授信，明年也会积极参与上海市场土拍，民企也会有试探性回归。总之，明年的土地市场依然看点多多。

　　今年全国出台了不少救市政策，上海虽然没有太多直接利好房地产的支持，不过在信贷支持和人才落户方面，也间接优化了不少细则，具体来看：

　　今年央行三次下调LPR，1年期LPR从最高的3.8%降至3.7%，5年期LPR从最高4.65%降至4.3%。房贷利率方面，当前上海首套房贷执行利率为4.65%，二套房贷执行利率为5.35%。

　　今年10月，公积金下调首套个人住房公积金利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，，这也是公积金利率多年来首次调整。不过第二套个人住房公积金利率政策保持不变，延续了房住不炒的主旋律。

　　今年下半年以来，由于上海当前各家银行额度充足，房贷审批和放款周期再次缩短。四大行基本都在1个月内可以放款，部分股份制银行在出了产证后，最快隔天就可以放款。这不仅有利于房地产市场平稳健康发展，并减小购房者的月供压力，还能在一定程度上促进二手房的成交。

　　今年二手房评估价比去年有了很大提升，尤其在6月疫情后，“三价就地”悄然上调，网易房产从各家银行获悉，此前二手房的银行评估价通常都在市场价的50%-60%左右，如今基本都能达到市场价的8成左右。

　　6月29日，上海大幅放款高校毕业生落户门槛，政策提出，在沪各研究所、各高校应届硕士毕业生，满足基本条件即可落户。

　　其他世界一流大学建设高校应届硕士毕业生、世界一流学科建设高校建设学科应届硕士毕业生，符合基本也可落户。

　　另外，更早前发布的公告中提出，世界排名前50的大学留学生，免于社保基数和缴费时间限制，工作可直接落户；世界排名51-100名的大学留学生，全职来上海工作并缴纳社保满6个月后可申办落户。

　　从上海出台该政策一方面是为了留住人才，刺激五大新城以及宝山金山等地区的经济建设，更重要的是，能释放出万张房票，当然这些落户人口并不会能马上买房，不过从长远来看，对于房地产市场有支撑作用。

　　今年10月，临港大幅放款限购资格，同时符合单位条件之一、个人条件之一以及工作年限条件的非本市户籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满1年及以上、且在本市无住房的，在新片区限购1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。

　　需要注意的是，按上述条件购买新建商品住房的，1年社保，限售7年；2年社保，限售6年；社保满3年不满5年，限售5年。

　　今年，全国出台针对房企的“三支箭”，第一支箭主要是信贷支持房企融资；第二支箭”落地主要支持房企发债融资；第三支箭在业内看来力度最大、也是最能给房企带来实际融资利好的政策，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。据不完全统计，当前已经约有90家房企通过不同方式获得融资支持。

　　对于今年一系列的政策出台，中原地产市场分析师卢文熙认为，相对以往，这轮政策利好中央层面多注重于“B端”，相对于直接作用于“C端”而言更稳妥、更温和。现在更多的是“一城一策”，尽管今年上海受到重压，封控了2个月，上海在楼市政策方面比较平稳，几乎没有太多干预市场的举措。

　　从长远的发展角度来看，人才是重点要素之一，因此今年的人才以及落户举措不少。从宏观发展角度来看，五大新城发展是“明牌”，随着五大新城产业进一步提升后，对于人的吸附力更强。

　　总体来看，上海地方层面几乎没有出台直接针对消费端的稳楼市举措，反过来也能说明，上海楼市消费韧性强。

　　此外，楼市政策“托而不举”，房住不炒仍是调控重要原则。所以从调控政策来看，政策多发力在房企身上。四季度金融16条后可以看到不少优质房企拿到银行授信、开启发债融资之旅，甚至可以看到在暂停7年后，再度迎来房企定增。

　　据不完全统计，明年上海预计有近300个新盘将会入市，新房供应量达到新高，市区优质楼盘更是扎堆。（具体名单可点击查看2023年城央迎海量新房，买房人迎置业窗口期）

　　不过当前市场仍处于调整阶段，明年楼市将会走向如何，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，从年底的中央经济工作会议，到诸多部委的表态，房地产仍是国内经济发展的重要支撑，因此市场信心会得到回归。

　　从政策面来看，上海基于一线城市的特殊性，不会有大尺度的变动，适度微调是大概率事件。至少今年销售情况还不错，虽然存量市场缩量严重，但交易量远没有低到2017年和2018年时期，说明市场还有很强的承接力。

　　卢文曦强调，从今年土地拍卖来看，明年住宅供应充分，预计仍会保持1千万平方米左右的供应量。在充足的供应支撑下，明年成交仍有机会维持在当前水平，甚至可能增加1成。当然，节奏可能和今年不同。预计随着正常状态的回归，明年供应节奏或回归到2月一次，那么成交节奏不会和今年一样上下半场不会相差那么明显。

　　明年上半年很大可能继续信心修复，包括入围分数继续低位运行。但下半年市场整体转好，成交转为活跃，入围分数线逐步上行。

　　克而瑞上海区域总经理李振宇向网易房产表示：“上海当前的楼市还处于一波急跌的行情中，从相对较短的过去来看，市场已经跌了一部分。不过在未来的几个月，上海的这一波跌幅可能会止住，可能最快会在明年2-3月。

　　李振宇分析称，11月份以来，整个行业的大方向、大的政策都发生了一个颠覆性的改变，在“地产三支箭“的政策落地后，从资本市场的反应可以看到，整个地产股出现了迅速反弹。引用业内的说法，这些都属于供给侧的政策，换句话来说就是去帮助供应房地产主体的相关利好政策。

　　而对于广大普通购房者来说，其实更关心的是需求端的政策，比如降息、降税或补贴买房等。从房地产股票得到的一个回复，可以预判到金融机构在供给端进行施利以后的逻辑趋势，势必会在需求端带来更大的支持，因此明年的市场可能说变就变。

　　随着疫情的全面放开，明年经济也将向好发展，在中国社会科学院12月13日发布的《经济蓝皮书》中预计了明年中国经济将持续5.1%左右的增长,整体呈现出进一步复苏态势。

　　对于生活广大购房者而言，明年或许是上海买新房最佳的一年，城央大量的优质地块新盘集中入市，这在以往都是难得一见，同时入围分也变得十分友好。另外大虹桥、闵行及五大新城等热门板块改善项目也会持续供应，2023年上海的新房或将全面步入改善之年。