2022战略与预测!中国楼市走向何方

　　有人说，2021年的下半年，整个房地产市场遇到了有史以来最寒冷的冬天。全国大范围的城市和地区，不论是省会城市还是三四线中小城市，房价都出现了不同程度的下跌情况。也有人说，2021年是一个转折点，房地产行业告别沿用20多年的“高杠杆、高负债、高增长”模式，回归理性发展航道，靠经营效益驱动增长。

　　2021年底的中央经济工作会议再次强调，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　需求旺盛 我国每年有1000多万农民工进城，对保障房需求巨大，为进城农民工市民化提供经济适用房、保障房、廉租房等住房，也是房地产行业新的增长点。图片/TUCHONG

　　中指研究院最新发布的《中国房地产指数系统百城价格指数报告(2021年12月)》显示，2021年12月，全国百城新建住宅平均价格环比下跌0.02%。其中环比上涨的城市不足半数，只有39个，58个城市环比下跌，3个城市与上月持平，下跌城市数量较上月增加5个。相比于新房，全国百城二手房平均价格更为惨淡，环比下跌0.09%，跌幅较上月扩大0.01个百分点。从涨跌城市个数看，27个城市环比上涨，71个城市环比下跌，2个城市与上月持平，下跌城市数量较上月增加3个。

　　另外，尽管中指研究院发布的数据显示，同比来看，2021年12月全国百城新建住宅平均价格和二手住宅平均价格较上一年度同期均有所上升，涨幅分别为2.44%和3.27%，但根据国家统计局公布的数据，2021年11月消费者物价指数(CPI)上涨2.3%，房价增速与物价增速基本持平。

　　买房多是买涨不买跌，对于目前的房价，购房者多持观望态度，开发商也是绞尽脑汁搞促销。北京大兴区的住总如遇项目开盘半年后，10~20层的小户型几乎层层可选。《小康》杂志、中国小康网记者通过购房者了解到，为促销卖房，开发商不仅对项目内所有房源送精装修，还针对最小户型推出了买房送家具的活动。值得注意的是，送家具的活动只在售楼处和房屋中介宣传时提出，真正签合同时却没有包括在内。

　　北方人购房偏爱坐北朝南，北京南城的房源销售情况一般，北边房源的销售情况会不会好些?北京顺义区金茂国际社区在开盘时较被中介等看好，网络上不少大V也推出了看房团和视频推广，但到了2021年的双十一，售楼处还是会换着销售代表给所有看过房但没签订合同、没付定金的看房者打电话通知节庆促销活动，其销售情况可见一斑。

　　中指研究院常务副院长黄瑜分析称，未来土地市场结构或不断优化，购房需求会聚集在具有人口吸引力的一二线城市。在一二线城市商品房成交占比逐步提升的情境之下，预计2022年，商品房销售均价将延续小幅结构性上涨态势，涨幅在2.0%至3.5%之间。

　　住建部部长王蒙徽表示，房地产市场的基本面没有变，住房需求依然旺盛，住房和城乡建设是最大的内需，也是最大的国内消费市场。“我国现在仍处于城市化发展的快速发展时期，城镇化率达到了63.9%，每年新增的城镇就业人口也超过1100万，再加上家庭的小型化，这些都是住房的刚需，带来了很大的市场。”同时，王蒙徽指出，2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，改善性住房需求会日益旺盛。

　　同样认为住房改善性需求将提升的还有中国城镇化促进会常务、中央政策研究室原副主任郑新立。他表示，随着收入水平不断提高，我国居民吃、穿、用的需求已得到基本满足，下一步将主要是改善住和行的条件，特别是改善居住的环境。即使在发达国家，房地产也是拉动经济增长的支柱产业。“我国目前的消费水平与发达国家相比仍有差距，房地产业会成为经久不衰的支柱产业。”

　　同时，他指出，未来房地产发展重点有三个领域，一是城市更新，二是为农民工市民化提供经济适用房、保障房、廉租房，三是乡村建设。“我国每年有1000多万农民工进城，对保障房需求巨大，为进城农民工市民化提供经济适用房、保障房、廉租房等住房，也是房地产行业新的增长点。”郑新立如是说。

　　价格跟着政策走，房价的维稳有力，说明了自房地产长效机制实施以来，各地区各部门按照党中央国务院的决策部署，着力稳地价、稳房价、稳预期，房地产市场调控取得明显成效。

　　限购限批还不够，为了进一步加强土地市场和商品住房市场管理，着力稳地价、稳房价、稳预期，确保上海市房地产市场平稳健康发展，去年，上海市住房和城乡建设管理委员会、市规划和自然资源局、市房屋管理局3个部门联合发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，对部分住房实施5年限售等事项。

　　北京房价高，学区房、学位房尤为突出。自北京宣布教师将实行大面积轮岗政策后，房地产行业纷纷直呼“学区房遭遇重磅一击”，但有些购房者对此并不完全持有积极态度。正在计划买房的陶诺告诉《小康》杂志、中国小康网记者，教师轮岗政策势必促进西城区、海淀区这样具有大量重点学校学区房的区域房源价格下降，但大面积轮岗是否会引起像丰台区、大兴区这样原本为非重点学校学区房价格的上升还有待观察。

　　从全国范围内看，“房住不炒”依然是整个“十四五”时期的政策主基调，短期不会轻易改航换道。王蒙徽表示，2022年住房城乡建设事业最主要的工作核心便是“稳”。今年将采取多项措施促进房地产业良性循环和健康发展。住房和城乡建设部将牢牢坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策。同时，要继续稳妥地实施房地产长效机制，要落实城市政府的主体责任，同时也要强化省级政府的指导和监督责任，进一步保障刚需，同时满足合理的改善性需求。

　　同时，王蒙徽表示，将增强调控政策的协调性、精准性。加强金融、土地、市场监管等调控政策的协同，加强部省市县调控联动，加强对城市调控工作“一对一”的指导监督。坚决有力处置个别头部房地产企业、房地产项目逾期交付风险。“按照保交楼、保民生、保稳定作为首要目标，以法治化、市场化为原则，妥善处理个别房地产企业、房地产项目的逾期交付的风险，保障人民群众的利益，也保障国家利益不受损。”

　　此外，房地产税试点的即将落地也引起了业界和购房者的关注。黄瑜认为，房地产税收对住宅用地出让金存在部分替代作用，短期替代效果较弱，中长期有利于地方降低土地财政依赖度，推动地方土地供求规模趋于合理，引导库存处于合理区间。而在需求端，可以抑制新房市场投机性需求释放，进而或将影响房企拿地预期。

　　“若税收免征标准按面积计算，购房者为减少持有成本，不同家庭阶段对户型的偏好或将变化，推动房企调整产品供应结构;若对高档住宅额外计税或税率较高，部分别墅或大平层产品将受到影响，长期持有偏好下降。在需求端，房地产税对市场成交量价会产生影响，增加不动产的持有成本，有利于增强不动产的流动性，二手房市场供应量增加下，有助于缓解大城市住房的供需矛盾，房价涨幅趋于平稳。”黄瑜说。