一文读懂内循环时代的中国房地产市场走向

　　“前段时间发高息公司债都卖不动了，感觉会暴雷，前几天终于爆出问题了，不过还好，这么快就缓解了难题”。职业敏感的小王对于恒大的债务问题担忧已久。

　　9月末，一份恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告在网络上“无意中”传开，瞬间刷屏网络，这对于资本市场的影响力完全不亚于一记如来神掌！

　　情况报告透露，恒大与战略投资者的对赌协议在明年1月到期，如果届时恒大不能与深深房完成重组，战略投资者极有可能撤回近千亿资金，可能导致恒大资金链瞬间断裂，恒大与民生银行等数十家银行的债务问题可能将将引发资本市场暴跌，导致系统性风险。

　　9月29日晚间，恒大董事会主席许家印再出重手：与1300亿战投中的863亿战投签订补充协议，战投同意转为普通股权长期持有，且股权比例保持不变。这意味着恒大的危机暂时缓解。

　　这也是为什么政事堂要特地称赞一下许家印的战术：看王健林和许家印，既会笑他们被困在宿命的围城之中无法自拔，但同样又会对他们一次次在刀尖上的精彩舞姿迷得神魂颠倒。

　　虽然房地产市场进入冬季已经成文共识，但恒大事件爆出来后，人们还是不禁惊叹，恒大如何会产生如此大的负债，后期债务问题将如何缓解。经济转型下房地产市场后市将会如何走呢？

　　恒大的直接危机来自房企的“三道红线日，住房城乡建设部、人民银行等在北京联合召开重点房地产企业座谈会，明确了12家重点房企资金监测和融资管理规则，也就是此前业内盛传的房企融资“三道红线日落地。

　　“三道红线”主要涉及三个指标，包括剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

　　根据规定，如果三道红线全部触及，房地产企业的有息负债就不能再增加；触及两条，有息负债规模年增速不得超过5%；触及一条，增速不得超过10%；均未触及，不得超过15%。

　　2020年，百年一遇的经济社会危机改变了全球经济生态格局，疫情的全球化扩散严重阻碍了经济全球化的进程，人类社会变得撕裂和保守，冲突难以避免。

　　以往的中国经济是依赖“外循环”的，也就是外商投资——中国生产——外国消费的模式。形成了中国的出口导向型经济。在中国加入WTO后，对外贸易也就是进出口占到中国经济的相当比例。

　　2019年上半年，中国的房地产业的GDP达到了31095亿元，约为全国总量的6.9%。虽然房地产业占中国总体GDP不高，但就很多城市及省份来说，房地产约占到当地GDP的20%以上，部分城市甚至占到40%-60%。许多地方的经济已然对房地产产生严重依赖。

　　经济环境的下行，又使得资金更倾向于进入房地产“避险”，如果不遏制住这个趋势，中国房地产的泡沫将积重难返，同时还会抽走实体经济的血液，使其雪上加霜。

　　“经济内循环为主，双循环为辅”简而言之就是指过去以来出口为导向，以来国际市场的发展模式开始转向以国内市场为主导，国外市场为补充的发展模式。

　　内循环并不是新鲜事，早在2008年经济危机，外需受到严重冲击后，中国就已经开始转型，希望打造依靠“内循环”的经济发展模式，“四万亿计划”就是这么来的。自那以后，我国经济便转变成以城镇化为依托的“负债-投资”“内循环”模式。

　　但是单纯依赖投资的城镇化发展亦有其弊端。城镇化率提升伴随着地方政府的债务逐年攀升，而依赖卖地的地方财政又催生房价大幅上行，最终形成了全民炒房的“投机活动”。

　　且自2008年以来，人们越来越习惯疯狂加杠杆。拼命负债，拼命借贷，拼命凑齐六个钱包、借上20年30年的按揭去买房，那些越是激进的、越是疯狂的，越是赚得盆满钵满。

　　因此，我们需要新的“内循环”发展模式。建立一种不依赖房地产及海外市场的真正的内部经济循环发展模式。

　　那么如何稳定房地产市场，不出现大的问题，同时还能完成经济的平稳转型呢？答案只有一个，那就是建立超级大城市群。

　　中国城市规模应该更大，经济集聚、人才集聚、产业集聚，经济效率才能更有效提升，才能避免热钱涌入那些无效率的领域。陆铭的观点与当下内循环的思路不谋而合。

　　陆铭8月进中南海以后，9月上海立刻宣布放开落户政策，大城市的新一轮抢战开启。这意味着未来大城市群建设有望加速。

　　这和西安当年领头的抢战可不一样。西安把人抢了，土地供应却没增加，导致房价一路飙涨。而“大城市群”型抢战，势必是要伴随着土地供给增加的。

　　房价问题最重要的关窍，那就是土地供给。只有加大土地供应，才能治标治本地遏制房价乃至压低房价，防止热钱继续往地产业涌动。

　　可以说，没有阴跌的房价，就没有良好的内循环基础——热钱还是会蠢蠢欲动地涌向地产，继续吹大泡沫！

　　中国目前“脱虚向实”、“房住不炒”方针正刚刚有成效，但这只是压住了顽疾的蠢蠢欲动而已。想要为内循环的正常运行打造一副好躯壳，必须治标治本。

　　而恒大的危机、中央的三道红线、陆铭在中南海的露面、上海率先宣布人才松绑……不都正是新时代的先声吗？

　　全球动荡环境下中国转型之路不易，内循环的顺利开启，将决定中国是否能突破国际社会的围追堵截，是否能真正历史性地实现中国梦、强国梦。