2019年又是楼市降价去库存的一年！

　　2019年楼市，在几个城市松绑调控的背景中开始了，不少人又开始对楼市抱有期望，甚至成交量都好像在上涨了。那么2019年楼市会怎么走呢？有业内人士分析，2019年可能还是降价去库存的一年，所谓的松绑政策都没办法扭转局面，因为从经济、供应量和人口等方面都可以看出，房地产市场的繁荣期已经过去了。

　　2015年，一二线城市房价开始快速上涨，三四五线城市也因为货币化棚改跟上了上涨的班车，炒房团轰轰烈烈地影响了整个市场。这场疯狂持续了差不多两年，也就是在这两年，所有人都建立了“房价永远上涨”的信念。但是没有人想过，自己会是最后的接盘侠；而那些想买房自住的人，赚钱速度却跟不上房价上涨的速度。

　　到了2018年，楼市风向急速逆转，市场预期不断降低；甚至到2019年，这种局势会持续下去，长期来看房子的投机属性会逐步降低。虽然近期有不少城市都在松绑调控，但这已经无法改变整体走向。而做出这种结论主要有几方面的原因，货币、人口、城镇化和政策。

　　首先是货币，一个产业要发展升级，必定需要大量的流动资金。此前的房地产和房价快速发展，不就是因为有大量资本参与，再加上货币化棚改支撑的吗？现在即使想放水，也是放不动了，居民杠杆率远超过储蓄率，银行都没钱了。所以现在没有资本放水，想要靠刚需或置换需求推动房价快速上涨基本是不可能的。

　　其次是人口增长连年下跌，2018年的新生儿人口出生规模可能低于1500万，是200多年来的最低记录。虽然现在城市讲究的是人才红利，但人口基础都在减少，又何谈红利呢？再加上人口老龄化的到来，中国人口减少是必然的，那到最后谁来接盘楼市？

　　另外，一线城市和强二线城市的城镇化已经基本完成，小资家调查显示，深圳城镇化达到100%，上海超过89%，北京广州都超过86%；强二线城市中合肥城镇化率达到72%，成都70%……可见大城市的发展已经到头，但房价也已经是最高点，三四线城市人口净流出，城市发展无从说起，更加不要说楼市的购买力了。（注：小资家是世联评估的线上平台，可免费查询房价、出评估报告、提供房屋自动估价数据服务。）

　　最后也是最重要的政策，之前还有人说楼市发展的中长期分别要看政策、人口和土地，但是现在可能都要看政策了。现在的政策基调就是房住不炒，要改变土地财政依赖，同时改变房地产增长的模式，而这必然要经历一段市场动荡期。

　　其实从2000年的三轮上涨期已经将全国的房价都拉高了，现在已经没有多少上涨空间，所以想要市场正常发展，房价就必须平稳并小幅度回调挤出泡沫。而市场供应量方面，可能会有越来越多2015年之前炒作的大量期房，这就意味着议价空间更大。在市场不明朗的背景下，大多数人还是会选择先下手为强，把钱拿到手；那么最后呈现的结果就是从一二线开始，有越来越多的低价房源在出售。2019年楼市究竟会怎么走，还要时间的验证。