未来5年楼市4大趋势透露出房价走势该了解

　　2016年9月份楼市开启调控模式，同年12月“房子是用来住的，不是用来炒的”横空出世，至此，“房住不炒”成为我国楼市调控政策的底线年过去了，在楼市调控政策持续不断的调控下，我国的楼市走势终于出现了转折点，不仅房价上涨的势头被慢慢遏制下来，同时很多城市和区域的房价都已经迎来了下跌。特别是在2021年下半年，全国新房平均售价和二手房平均售价都迎来了6年多以来的首次环比下跌。根据统计数据显示，在2021年上半年平均房价最高为11030元/平方米，而到了2021年底，平均房价已经降到10139元/平方米。可见，虽然平均房价依旧很高，但是在2021年下半年确实下跌了不少。

　　说实话，房价能出现下跌真的不容易，根据不完全统计显示，在过去5年，平均每年出台房地产调控接近500次。也正是在这些严厉而又密集的房地产调控政策下，我国的房价走势才终于出现了松动。更重要的是，不少普通三四线城市的房价水平甚至还迎来了实质性的下跌，一二线热点城市的郊区房价也都出现了明显的下跌，这直接打破了很多人心目中长期以来形成的房价只涨不跌的观念。在过去，由于房价一直都是持续上涨的，就算房价出现了下跌也会很快反弹上涨，继续创新高。房价经过20多年上涨，不断打脸看跌房价的人，最终给人形成一种只涨不跌的印象。

　　而现如今，人们对房价上涨的预期已经被彻底打破了，不少在2021年买房的购房者都遭遇到房子贬值的情况。根据统计，在武汉、昆明、郑州、石家庄和青岛等热点城市都有不少楼盘的售价都出现了很大的跌幅，跌幅在30%左右。就比如笔者一位郑州的张粉丝就面临这种情况，张先生在2021年6月份初买了一套120平方的房子，单价12000元。张先生表示，12000元/平方米的售价已经是降价之后的，相比于2019年最高13000元/平方米的售价已经降低了1000元。但是让张先生没想到的是，在他买房半个月之后，开发商再次推出了一大批特价房，售价仅合9000元/平方米。也就是说，仅仅半个月，张先生买的房子就贬值了36万元之多，平均每天亏损2万多元。

　　过去在人们的认知中买房都是挣钱的，而现在买房竟然能亏钱，并且亏得还那么多，这打破了很多人对房价走势的认知。因此，随着2021年房价持续下跌之后，越来越多的人都开始看跌房价了。而进入2022年之后，楼市走势又不明朗了，虽然越来越多的人都开始看跌房价，但是2022年之后，越来越多的城市开始放松楼市调控政策，这让很多人又开始担心房价的走势了。大家都知道，政策对房价走势的影响非常大，不少专家现在都开始看好楼市了。就比如著名经济学家马光远表示，现在连郑州这样的大型城市都放松了楼市调控政策，这意味着楼市已经到底部了。那么，随着楼市调控政策的放松，未来5年，是趁早卖房还是尽快买房？对此，楼市4大趋势透露答案，该了解。

　　在2016年12月份的会议上，“房住不炒”的口号被提了出来，自此“房住不炒”就成为了楼市调控政策的底线。虽然目前不少城市都放松了楼市调控政策，但是没有任何一个政策突破“房住不炒”的底线。对此，经济学家马光远就曾表示，“房住不炒”或将成为永久性的调控政策，房子将不再适合大众投资，买房就能挣钱的时代已经过去了。

　　只要一直打击楼市炒作现象，那么房价就很难再继续大涨，在这种情况下，囤积了大量房产的投资客也将慢慢抛售多余的房产。随着投资客慢慢退出楼市和大量房源流入市场，房价将慢慢回归合理水平，房子也将慢慢回归居住属性。

　　虽然房子被赋予了很多属性，但是最终房子的作用还是给人居住的，所以只有人口才是房价最终的支撑。在过去20多年房价之所以能够持续上涨，根本原因就是我国住房资源非常紧缺，虽然房地产行业发展速度非常快，但是由于城镇化建设，每年都有近2000万农村人口流入城市之中。人们进入城市中，第一时间就是要解决住房问题，因此随着人口的流入，人们对住房的需求一直都在增加。

　　而随着房地产行业的高速发展，住房资源总有过剩的那一天，而现在住房资源已经过剩了。根据央行调查组公布的数据显示，目前我国超过96.86%的城镇家庭都已经有了房子，户均超过1.5套，并且有41.5%的城镇家庭有2套以上的房子。另外，现在我国城镇常住人口城镇化率已经涨至64%，户籍城镇化率也已经超过40%。很明显通过计算可以得出一个结论：目前仅城镇户籍家庭拥有的房子就足够城市中所有的人居住了，这意味着我国住房资源已经过剩了。

　　另外，过去20年我国新生人口数量也在不断降低，2021年新生人口数量更是已经降至1062万，接近千万大关。根据统计显示，00后和10后整整比90后和80后少了一亿人，并且00后和10后基本上都是独生子女，他们并不缺房子，对房子的需求不大。因此可以预测到，随着00后和10后慢慢成为购房主力军之后，人们对住房的需求就会逐渐减少。

　　目前房产税还没有正式出台，但是距离房产税的时间已经不远了，很多专家和学者都预测，房产税大概率会在未来5年内出台，也就是在“十四五”时期出台。对于房产税，财政部已经确定了“立法先行、充分授权、分步推进”的征收原则，并且国家已经明确表态将在部分地区率先开展房地产税试点工作。房产税就是针对房子进行征税的，一旦房产税出台，未来持有房产的成本就将大幅提高。

　　虽然房产税还没有出台，房东税却已经提前出台了。目前，全国已经有河北省、湖南省和云南省这3个省份试点了房东税，税率在10%-20%之间。很明显，房东税比房产税更容易出台，因此不少专家都表示，房东税可能会全面出台。其实，不管是房东税还是房产税，只要征收这些税，持有房产的成本就会大幅提高。

　　租房子就可以解决居住的问题，为什么人还要买房子呢？这是因为房子被赋予了很多属性，比如和人的爱情婚姻挂钩，比如和孩子的教育挂钩，还比如和医疗资源挂钩等等。除了这些附加的属性之外，租的房子不稳定，不能给自己和家人带来归属感和安全感，没有家的感觉。因此，就算租房可以解决居住需求，也不能解决人们的住房问题，这就是为什么人们非要买房的原因。

　　但是现如今情况不一样了，多种住房将呈现“遍地开花”的格局，买房不再是唯一解决住房的方案。2021年8月份，住建部明确表示，未来5年，将加快建立以公共租赁住房、保障性租赁房和共有产权房为主体的住房保障体系，实现全体人民住有所居。另外，国家还明确要“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”，也就是实现租购同权。可以看出，以后买房不再是人们解决住房的唯一方案，这也意味着未来很多刚需购房者不需要买房了。

　　通过以上4个趋势可以看出，房子的金融属性正在慢慢减弱，而房子的居住属性正在慢慢回归。确实，随着房地产行业的持续大涨，我国住房资源紧缺的问题已经被解决，当市场中住房资源不再紧缺、并且已经过剩的时候，房子就已经不再适合投资，因此，现在投资客可以放弃幻想了，房价已经不会再像过去那样持续上涨了。未来5年，不再建议以投资为主要目的买房，对于投资客来说，最好选择抛售掉多余的房产，或者将品质差的房子置换成品质好的房子。

　　对于刚需购房者来说，在楼市走势已经平稳的大环境下，买房者不需要再盲目从众了。未来5年，刚需购房者买房需要结合自身的经济条件，如果经济条件允许，就可以选择买房，如果经济条件不允许，没有必要着急买房，等几年再买房也不迟。退一步说，如果实在买不起房子，也可以通过共有产权和租赁住房来解决自己的住房问题。